Czerwiec 21, 2018

Oblicz wynagrodzenie

ETAP 1 – POZYSKANIE INFORMACJI

W celu określenia należnego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości należy zebrać informacje podstawowe, za pomocą których zostaną wygenerowane przez program informacje uzupełniające niezbędne do wykonania obliczeń.

Informacje niezbędne do ustalenia wysokości wynagrodzenia podzielono na cztery grupy (kursywą oznaczono informacje uzupełniające):

  1. Informacje dotyczące nieruchomości obciążonej infrastrukturą przesyłową:
  • położenie nieruchomości (województwo, powiat, gmina, nr obrębu lub nazwa miejscowości, nr działki);
  • nr księgi wieczystej (KW);
  • powierzchnia ewidencyjna działki.

2. Informacje dotyczące stanu planistycznego nieruchomości obciążonej infrastrukturą:

  • przeznaczenie obciążonej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (mpzp);
  • w przypadku braku mpzp, należy ustalić czy dla obciążonej działki wydano decyzję o warunkach zabudowy (wz) lub decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (ulicp), jeżeli tak to należy określić przeznaczenie terenu zawarte w decyzji;
  • w przypadku braku ww. decyzji, należy ustalić dla przedmiotowej działki możliwy sposób zagospodarowania wynikający z zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (suikzpg), które jest opracowaniem obowiązkowym w gminie, oraz
  • sąsiedztwo analizowanej działki (sposób wykorzystania nieruchomości sąsiednich).

3. Informacje dotyczące infrastruktury przechodzącej przez nieruchomość:

  • rodzaj i typ sieci przechodzącej przez nieruchomość [np. linia elektroenergetyczna (rodzaj) średniego napięcia (typ), albo sieć gazowa (rodzaj) wysokiego ciśnienia (typ)];
  • rodzaj i liczbę naziemnych elementów infrastruktury w obciążonych działkach;
  • długość sieci w działce;
  • szerokość i na tej podstawie powierzchnię pasa służebności przesyłu (program dobiera automatycznie szerokość pasa do rodzaju i typu infrastruktury oraz liczy powierzchnię pasa);
  • procentowy udział właściciela sieci w korzystaniu z przestrzeni należącej do właściciela nieruchomości (wartość ustalana automatycznie na podstawie wprowadzonych danych do programu);
  • dokładne położenie naziemnych elementów infrastruktury na działce i po obu jej stronach (dotyczy szczegółowej wersji programu).

4. Informacje pochodzące z rynku lokalnego (te informacje generuje program, ale można je weryfikować):

  • stawki czynszu dzierżawnego za grunty obciążone infrastrukturą liniową;
  • wartość gruntów nieobciążonych infrastrukturą.

ETAP 2 – OBLICZENIA

  1. Ogólne zasady ustalenia wynagrodzenia za służebność przesyłu

Przepisy nie ustalają zasad określania wynagrodzenia za służebność przesyłu. Przedstawiona poniżej metodyka wynika z dostępnej literatury, studium przypadków oraz wyroków sądów. Zgodnie z literaturą przedmiotu oraz orzecznictwem sądowym wynagrodzenie za służebność przesyłu powinno odpowiadać wysokości czynszu dzierżawnego za grunt niezbędny do obsługi infrastruktury (pas służebności przesyłu). Należy także określić udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z obciążonej nieruchomości.

Stawki dzierżawy powinny być ustanowione na podstawie analizy umów dzierżawy gruntów o podobnych właściwościach produkcyjnych i możliwościach użytkowania (tzn. za grunty obciążone podobną infrastrukturą). Ogólną formułę określania wynagrodzenia przedstawia poniższy wzór:

WSP = PSP * Cro * k

gdzie:

WSP – roczne wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu [zł],

PSP – powierzchnia służebności przesyłu w [ha],

Cro – roczna stawka czynszu dzierżawy za grunt obciążony infrastrukturą [zł/ha],

k   – współczynnik uwzględniający  procentowy udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z obciążonej nieruchomości.

 

W  przypadku braku danych o czynszach nieruchomości obciążonych sieciami przesyłowymi wysokość czynszu można określić metodą parametryczną, jako stosunek stawki czynszu dzierżawy gruntów nieobciążonych infrastrukturą przesyłową do wartości rynkowej nieruchomości w stanie przed lokalizacją urządzeń. W takich przypadkach należy skorygować uzyskany wynik o wartość ograniczeń związanych z reglamentacją upraw (lub innych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości).

 Cro = Wg * u * (1 – S)

gdzie:

Wg – wartość jednostkowa gruntu nieobciążonego infrastrukturą przesyłową [zł/ha];

u     – współczynnik relacji rocznej stawki czynszu dzierżawy nieobciążonego gruntu (Crn) do wartości rynkowej gruntu nieobciążonego infrastrukturą (Wg),    u = Crn/Wg;

S    – współczynnik zmniejszający wartość gruntu z tytułu ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości.

Z zebranych na rynku lokalnym informacji wynika, że ustalenie stawki dzierżawy w oparciu o analizę umów dzierżawy jest bardzo trudne z uwagi na ograniczony dostęp do danych (nie wszystkie umowy są sporządzane w formie aktów notarialnych) i różnorodność przedmiotów dzierżawy. Z powyższego powodu do ustalenia wysokości wynagrodzenia za służebność przesyłu często wykorzystuje się metodę parametryczną.

Jeżeli rozliczenie za ustanowienie służebności ma być w formie jednorazowej płatności należy określić sumę stałych strumieni pieniężnych ustalonych w oparciu o kapitalizację prostą. Należy zaznaczyć, że żywotność infrastruktury przesyłowej określa się na kilkadziesiąt lat. Uwzględniając przyjęte uwarunkowania wysokość wynagrodzenia wyniesie:

gdzie:

WSPj –  jednorazowe wynagrodzenie z tytułu służebności przesyłu [zł],

R      –  stopa kapitalizacji.

 

Między stałym dochodem uzyskiwanym z rocznego czynszu dzierżawnego (Cro) a wartością nieruchomości (Wn) zachodzi ścisły związek:

 

Uwzględniając powyższe formuły wysokość jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu można określić z wzoru:

Wspj = PSP * Wg * k

 

 2. Ogólne zasady ustalenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie

Właścicielowi nieruchomości przysługuje wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości od dnia jej zakupu z zastrzeżeniem art. 118 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Z kodeksu cywilnego wynika, że termin przedawnienia wynosi 10 lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (art. 224 § 2, art. 225 kc) określane jest jednorazowo za cały miniony okres korzystania z nieruchomości przez posiadacza bez tytułu prawnego. Nie może być dochodzone na przyszłość. O wysokości należnego wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy, w określonych warunkach i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia (wyrok SN z dn. 7 kwietnia 2000 r., sygn. akt IV CKN 5/2000, wyrok SN z dn. 15.09.2005 r., sygn. akt II CK 61/2005).  Stosownie do uchwały SN z 17 czerwca 2005 r., sygn. III CZP 29/05: właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o odpowiednie wynagrodzenie za korzystanie z niej, przeciwko posiadaczowi służebności w złej wierze, niezależnie od zgłoszenia roszczenia określonego w art. 222 § 2 kc.

Mając na uwadze, iż na potrzeby ustalenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie (Wbk) należy określić zwaloryzowaną wartość czynszu dzierżawnego w poszczególnych latach korzystania z gruntu zgodnie z ograniczeniami wynikającymi z art. 118 kc, wzór na wynagrodzenie przyjmie postać:

 

gdzie:

Di – jednostkowy czynsz z dzierżawy (dochód z czynszu) w kolejnym roku,

I – współczynnik waloryzacyjny poszczególnych strumieni dochodu na datę ustalenia wynagrodzenia,

P1  – powierzchnia gruntu wyłączona z użytkowania pod naziemnymi elementami infrastruktury,

P2 – powierzchnia gruntu w pasie eksploatacyjnym pomniejszona o powierzchnię wyłączoną z użytkowania P1,

k   – współczynnik uwzględniający udział właściciela sieci we współkorzystaniu z pasa nieruchomości obciążonej infrastrukturą (ustalamy jak dla służebności przesyłu),

Wi – jednostkowa wartość rynkowa nieruchomości w kolejnym roku,

u   – współczynnik relacji rocznej stawki czynszu dzierżawy do wartości rynkowej gruntu.