Służebność przesyłu

1. Ogólne zasady ustalenia wynagrodzenia za służebność przesyłu.
Przepisy nie ustalają zasad określania wynagrodzenia za służebność przesyłu. Przedstawiona poniżej metodyka wynika z dostępnej literatury, studium przypadków oraz wyroków sądów. Zgodnie z literaturą przedmiotu oraz orzecznictwem sądowym wynagrodzenie za służebność przesyłu powinno odpowiadać wysokości czynszu dzierżawnego za grunt niezbędny do obsługi infrastruktury (pas służebności przesyłu). Należy także określić udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z obciążonej nieruchomości. Stawki dzierżawy powinny być ustanowione na podstawie analizy umów dzierżawy gruntów o podobnych właściwościach produkcyjnych i możliwościach użytkowania (tzn. za grunty obciążone podobną infrastrukturą). Ogólną formułę określania wynagrodzenia przedstawia poniższy wzór:

WSP = PSP * Cro * k

gdzie: WSP – roczne wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu [zł], PSP – powierzchnia służebności przesyłu w [ha], Cro – roczna stawka czynszu dzierżawy za grunt obciążony infrastrukturą [zł/ha], k – współczynnik uwzględniający procentowy udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z obciążonej nieruchomości.
W przypadku braku danych o czynszach nieruchomości obciążonych sieciami przesyłowymi wysokość czynszu można określić metodą parametryczną, jako stosunek stawki czynszu dzierżawy gruntów nieobciążonych infrastrukturą przesyłową do wartości rynkowej nieruchomości w stanie przed lokalizacją urządzeń. W takich przypadkach należy skorygować uzyskany wynik o wartość ograniczeń związanych z reglamentacją upraw (lub innych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości).

Cro = Wg * u * (1 - S)

gdzie: Wg – wartość jednostkowa gruntu nieobciążonego infrastrukturą przesyłową [zł/ha]; u – współczynnik relacji rocznej stawki czynszu dzierżawy nieobciążonego gruntu (Crn) do wartości rynkowej gruntu nieobciążonego infrastrukturą (Wg), u = Crn/Wg; S – współczynnik zmniejszający wartość gruntu z tytułu ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości.
Z zebranych na rynku lokalnym informacji wynika, że ustalenie stawki dzierżawy w oparciu o analizę umów dzierżawy jest bardzo trudne z uwagi na ograniczony dostęp do danych (nie wszystkie umowy są sporządzane w formie aktów notarialnych) i różnorodność przedmiotów dzierżawy. Z powyższego powodu do ustalenia wysokości wynagrodzenia za służebność przesyłu często wykorzystuje się metodę parametryczną. Jeżeli rozliczenie za ustanowienie służebności ma być w formie jednorazowej płatności należy określić sumę stałych strumieni pieniężnych ustalonych w oparciu o kapitalizację prostą. Należy zaznaczyć, że żywotność infrastruktury przesyłowej określa się na kilkadziesiąt lat. Uwzględniając przyjęte uwarunkowania wysokość wynagrodzenia wyniesie:

gdzie: WSPj – jednorazowe wynagrodzenie z tytułu służebności przesyłu [zł], R – stopa kapitalizacji.
2. Ustalenie powierzchni pasa służebności przesyłu. W art. 305.2 §1 i §2 kodeksu cywilnego napisano, że powierzchnia służebności przesyłu powinna być „konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń”. Powierzchnia ta zależy od szerokości pasa niezbędnego do obsługi sieci przesyłowych i dystrybucyjnych. Pas ten nazywany jest przez właścicieli sieci pasem eksploatacyjnym lub technologicznym i powinien być ustanowiony przez właściciela sieci (operatora) w Instrukcji Ruchu i Eksploatacji Sieci Przesyłowej lub Dystrybucyjnej bądź w przepisach prawnych. Brak jednoznacznych uregulowań w tym zakresie wprowadza chaos informacyjny i podważa wiarygodność oraz dobre imię operatorów sieci przesyłowych i dystrybucyjnych w przypadku sporów dotyczących zasad ustalania powierzchni potrzebnej do określania wynagrodzenia za służebność przesyłu. Nie ulega wątpliwości, że szerokość pasa służebności przesyłu jest uzależniona od parametrów linii przesyłowej i przeznaczenia terenu.

Rys. 1. Wpływ parametrów technicznych infrastruktury przesyłowej na szerokość pasów ochronnych i przestrzenne warunki gospodarowania.

Z zamieszczonego rysunku wynika, że w opracowaniach planistycznych mogą być ustanowione inne pasy ochronne wokół infrastruktury, znacznie szersze od pasa eksploatacyjnego sieci. Do takich pasów możemy zaliczyć tzw. pasy ochrony funkcyjnej (pasy bezpieczeństwa). Pasy te są typowe dla linii tranzytowych, charakteryzujących się wysokimi parametrami technicznymi, które mogą stwarzać zagrożenie dla środowiska. Szerokość pasa ochronnego takiej linii należy ustalić na podstawie projektu technicznego zawierającego ocenę oddziaływania inwestycji na środowisko. Z ograniczeń zawartych w projekcie technicznym może wynikać zakaz zabudowy gruntów w ustalonej odległości od linii infrastruktury technicznej. Wytworzy się wówczas korytarz przestrzenny, w którym wystąpi reglamentacja funkcji w palnie miejscowym. Tereny znajdujące się w omawianym pasie ochronnym pozostaną użytkowane w sposób rolniczy lub leśny. W przypadku przejścia infrastruktury tranzytowej przez tereny przeznaczone w planie miejscowym pod jakiekolwiek zabudowę - w pasie ochronnym a niekiedy na większym obszarze (np. na powierzchniach odciętych od wyznaczonej funkcji) zamiaru tego nie będzie można zrealizować. W przypadku niekorzystnego przecięcia działki linią tranzytową, cała działka będzie musiała zmienić istniejące przeznaczenie w planie miejscowym na funkcję o mniejszej wartości (rolną lub leśną). Za szkodę związaną ze zmniejszeniem wartości nieruchomości należy się odpowiednie odszkodowanie. Po zmianie przeznaczenia terenu istotny z dla celów wynagrodzenia pozostanie pas eksploatacyjny (poprzez ustalenie odszkodowania za pas ochrony funkcyjnej, szerokość terenu niezbędnego do obsługi sieci zostanie zredukowana do szerokości pasa eksploatacyjnego), który powinien być traktowany jako pas służebności przesyłu.

Rys. 2. Wpływ eksploatacji napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia EW na warunki przestrzenne obszarów leśnych.
W przypadku sieci gazowych wybudowanych po roku 2001 można założyć, że szerokość pasa służebności przesyłu odpowiada szerokości strefy kontrolowanej (rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 30 lipca 2001 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe, Dz. U. z 2001 r. Nr 97, poz. 1055). Nie można jednak zastosować tej procedury do sieci gazowych wybudowanych przed rokiem 2001, ponieważ przepisy wówczas obowiązujące określały tzw. odległości podstawowe od obiektów terenowych, które były dość znaczące i nie odpowiadają obecnym potrzebom. Należy zaznaczyć, że w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (mpzp) także ustalano szerokości stref ochronnych dla infrastruktury liniowej. Szerokości zagwarantowane w prawie miejscowym wynikały z potrzeb właścicieli sieci liniowych. W niektórych przypadkach stosowano odległości podstawowe, które były dość szerokie i nie można ich dzisiaj wykorzystać do ustanowienia służebności przesyłu, natomiast szerokości niewiele odbiegające od stref kontrolowanych mogą być z powodzeniem wykorzystane na ten cel. W tabeli 1 przedstawiono zestawienie przepisów określających szerokości pasów ochronnych dla przykładowego gazociągu w ostatnich latach.

Tabela 1. Przykładowe zestawienie przepisów regulujących szerokość pasa ochronnego dla gazociągu przesyłowego o średnicy nominalnej DN 150 i ciśnieniu 6,3 MPa.

3. Ustalanie udziału właściciela infrastruktury w korzystaniu z terenu zajętego pod pas służebności przesyłu. Na wysokość wynagrodzenia istotny wpływ wywiera udział właściciela sieci w korzystaniu z terenu niezbędnego do obsługi infrastruktury. Udział ten zależy głównie od dwóch czynników:

  • fizycznego zajęcia terenu, oraz
  • przeznaczenia obciążonego gruntu.

Zakres zmiany współczynnika powinien oscylować w granicach od 0,3 do 0,7. Nie zaleca się ustalania wartości 0, ponieważ w takim przypadku służebność przesyłu nie wystąpi, co kłóci się z ideą wynikającą z Kodeksu cywilnego. Podobnie sytuacja wygląda, przy zastosowaniu współczynnika wynoszącego 1,0. Gdyby grunt był w całości zajęty przez właściciela sieci, to powinien być przez niego wykupiony (np. pod stacją energetyczną). Wyjątek stanowią tereny zajęte pod naziemne elementy infrastruktury (wykorzystanie terenu przez operatora sieci wynosi 100%), które ze względu na niewielką powierzchnię nie są wyodrębniane geodezyjnie. Jako przykład można wskazać powierzchnię pod słupem energetycznym w przypadku linii elektroenergetycznej lub świadek przebiegu w przypadku sieci gazowej.

Rys. 2. Schemat określania powierzchni wyłączonej z produkcji rolnej dla małej przeszkody infrastrukturowej.

Wielkość udziału można wyrazić poprzez mnożnik odpowiadający proporcji współkorzystania właściciela sieci z przestrzeni stanowiącej własność właściciela nieruchomości (współczynnik k).

Tabela 2. Przykładowe zestawienie udziału właściciela infrastruktury w korzystaniu z nieruchomości (współczynnik k).
 

wróć do informacji praktycznych

O służebności czytaj też na Wikipedii.