Trudności prawne przedsiębiorców w przyłączeniu do sieci infrastruktury technicznej zlokalizowanej na sąsiedniej nieruchomości

W swojej pracy zawodowej mamy do czynienia z różnymi sytuacjami prawnymi dotyczącymi służebności przesyłu. Zdarza się często, że przedsiębiorca nabywa działkę, na której zamierza prowadzić działalność gospodarczą.  Wszystkie media znajdują się na sąsiedniej działce, jednak właściciel nieruchomości nie wyraża zgody na przyłączenie przedsiębiorcy do żadnej sieci.

Co może zrobić przedsiębiorca aby podłączyć się do mediów
i prowadzić swoją działalność?

Brak zgody właściciela działki prywatnej na wybudowanie przyłącza nie oznacza, że przedsiębiorca będzie pozbawiony dostępu do sieci zlokalizowanej na sąsiedniej działce.  Rozwiązaniem tej sytuacji jest ustanowienie służebności gruntowej. Nawet jeśli porozumienie z właścicielem działki nie dojdzie do skutku, przedsiębiorcy zostaną zapewnione media.

Prawo slużebności przesyłu

Tę kwestię prawną reguluje art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm.). Zgodnie z jego treścią przedsiębiorca będący właścicielem nieruchomości władnącej może ubiegać się o ustanowienie służebności gruntowej polegającej na korzystaniu z działki sąsiedniej w ściśle określonym zakresie. Powodem ustanowienia służebności jest zwiększenie użyteczności nieruchomości przedsiębiorcy, któremu dostęp do mediów jest niezbędny do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej.

W przypadku braku porozumienia między stronami służebność gruntową ustanawia sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości obciążonej (dotyczy działki, na której znajdują się media). Właściciel nieruchomości władnącej (przedsiębiorca) pozbawionej dostępu do mediów powinien wystąpić w tej sprawie do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności gruntowej.

 Zgodnie z artykułem 145 Kodeksu cywilnego, służebność z reguły jest ustanawiana za wynagrodzeniem na rzecz właściciela działki obciążonej służebnością gruntową. Wynagrodzenie z tego tytułu jest zazwyczaj jednorazowe, a jego wysokość jest wyliczana na podstawie stopnia uciążliwości dla właściciela obciążonej nieruchomości.  W ramach procedury sądowej, sąd powołuje biegłych w zakresie szacowania nieruchomości oraz geodezji. Przebieg granic służebności oraz wysokość wynagrodzenia ustala się na podstawie ich opinii. Po ustanowieniu służebności gruntowej przedsiębiorca będzie mógł przyłączyć się do sieci infrastruktury technicznej zlokalizowanej na sąsiedniej nieruchomości.